一、什么是逾期交房？违约金怎么算？

买房，难免会发生开发商逾期交房的情况，土巴兔小编在这里给大家汇总一下逾期交房认定的情况以及法律上对逾期交房违约金等情况的处理：

 逾期交房是什么？

逾期交房是指开发商在商品房预售合同规定的交付使用期限内，没有将符合交付使用条件的房屋交给购房者入住的行为

逾期交房的认定：

1、除法律规定的不可抗力和在合同约定的开发商可以免责的原因外，在合同约定的交付时间没有取得建筑工程“竣工验收备案表” 开发商肯定要按合同承担逾期交房的违约责任。

2、如果出现法律规定的不可抗力和合同里约定开发商可以免责的原因.开发商却没有在合同约定的期限告知购房者，开发商同样要承担逾期违约责任。

3、在交付房屋时.如果房屋没有达到合同约定的使用条件.购房者可以拒绝收房.有特别 约定的，可以退房.没有约定的.就按开发商逾期交房处理，直至达到使用条件为止。

4、购房者和开发商如果就房屋交付的条件签订了补充条款.有特别的约定.如果没有达到约定的条件.开发商承担逾期交房责任。

确认逾期交房后，开发商应当承担继续履行、采取补救指施或者赔偿损失等违约责任，如果预售合同中约定了违约金的标准，则应按合同约定执行.合同没有约定的.按逾期履行天数依逾期贷款利息标准确定.合同中没有约定逾期交付房屋的.按照预期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：

第十六条　当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十七条　商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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二、逾期交房是什么？违约金怎么算？

如果商品房在预售合同中约定的交付期内，开发商没能按照计算日期交付房屋，这种情况就属于逾期交房。根据商品房买卖合同的司法解释，违约金是以合同约定的交房日期作为初始点，以最终实际交房日期作为终止点来计算日期的，而且根据相关规定违约金要以约定履行。

关于违约金的比例，其实在买卖合同中就有所体现，如果真的发生逾期交房，约定比例过高或者过低时，就可以对违约金进行调整，通常会以违约金超过逾期交房造成损失的30%为标准进行调整。举一个例子，合同中注明违约金赔付比例是70%，这种情况属于比例过高的，发生逾期交房后可以进行调整。

如果合同中没有注明违约金和损失赔偿的，那么就可以根据同地段、同类型房屋的租金标准来计算。比如同地段同类房屋月租金是5000元，那么违约金就可以按照5000元每月的标准予以赔付。但具体金额还是要专业人士调查市场之后再做评估。

其实归根结底逾期交房的违约金是没有固定标准的，决定权首先在于购房者和开发商之间签订的买卖合同，其次在于当地同地段同类型的房屋价格，这是自己房屋违约金赔付的参考之一。因此我们在买房签订合同时，一定要尽可能明确违约金的比例和注意事项，避免开发商逾期交房之后的违约问题。

同时一定要在开发商逾期交房后保留好相关的违约证据，这样才能在提起违约赔偿时更加快速准确地完成相关流程。如果遇到逾期交房后开发商想用物业费抵消的，那么千万要拒绝，因为物业和开发商是两个主体，不能够直接解决逾期违约金的问题。

三、房屋逾期交房什么意思

逾期交房是指楼盘项目在规定或承诺的交付期间没有交付的行为。经催告在合理期限内履行的，买受人不能解除合同但可以要求开发商赔偿损失；经催告在合理期限内仍未履行且开发商没有给出正当理由的，买受人可以解除合同，一切损失由开发商承担。

【法律依据】

《民法典》第五百六十三条

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

四、逾期交房如何处理

逾期交房的处理：开发商无正当理由延期交房的，购房人应当催告，经催告后在合理期限内如果仍然没有交房，可以要求解除合同。另外购房者也可按照合同要求支付违约金或者赔偿损失。如果合同既约定违约金又约定了赔偿损失的，不能同时适用，可择一较高者适用。

法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》 第十七条

商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。