一、请问过桥资金的操作方法是什么样的？
一、基本流程
递交申请→受理审查→项目评估→核查审批→发放贷款→资料归档→贷后管理→收贷撤保
二、借款人资格
借款人申请房地产开发过桥贷款必须具备4证——《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程开工证》
三、申请贷款资料
在申请房地产开发贷款时，开发商必须提供如下资料：
⑴单位资料包括各种证照、公司章程、会计报表、注册资料、税务资料、房地产经营资质证书、贷款申请报告、公司最高权力机构授权书、公司主要领导资料、保证人的相关材料。
⑵项目资料包括项目立项批文、可行性研究报告及项目预算报告；建设用地规划许可证；建筑工程规划许可证；土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证；地价缴交凭证复印件；施工许可证；房地产预售许可证；合作项目需提交合作开发合同或有权部门批准合作开发的批件。
四、房地产开发过桥贷款调查
1.对借款人资格的核查
⑴调查借款人的基本情况；
⑵了解企业经营班子真实情况；
⑶审查企业的财务管理制度及相关财务信息；
⑷了解借款人的诚意和过往的合作情况。
2.调查核实项目情况
⑴详细掌握项目的基本情况；
⑵了解项目的前期准备工作，特别是“4证”是否齐全；
⑶审查项目的可行性及抗风险能力；
⑷审查贷款项目工程预算报告是否合理、真实；
⑸项目市场前景及经济效益预测与敏感性分析。
3.核实确定担保方式
担保者是否真实、承诺是否真实可信，抵押物是否真实，质押物是否具备质押条件，担保者的资信是否真实、有效……等等。
五、核定信用等级，提出审查意见
贷款调查部门经实地调查并严格按照相关程序进行分析后，编写和提交调查报告，由贷款审查部门进一步的审查核实，最后由公司决策部门作出决定。
六、房地产开发贷款的审查
贷款审查的主要内容：
⑴审查调查部门提供的数据、资料是否完整。
⑵审查贷款投向是否符合规定。
⑶审查项目的评估情况。
⑷审查贷款是否合法、合理，借款人是否可靠。
二、企业贷款融资过桥如何操作
企业贷款融资过桥操作步骤：
1、通过核实银行批贷情况（贷款审批单原件及贷款合同原件，是否覆盖借款金额），确认资金用途和还款来源的真实性；
2、调查借款企业的生产经营情况，财务状况、盈利能力、企业现金流及还款能力，项目可行性及抗风险能力，企业诉讼情况等；
3、查询企业及实际控制人征信系统，品德，能力，是 否有还款意愿，确认没有不良信用记录；
4、查询抵押物登记信息，确认没有查封、预卖、余值抵押、限制权利等情况；
5、核对并收押相关资料（如：营业执照、法定代表人身份证等）；
6、签订相关借款合同、主要股东担保合同；
7、收取借款企业签署的同意借款的股东会决议或董事会决议；
8、收取资金费用（借款利息）；
9、财务开出银行本票，并向企业出示（不得交给借款人），收取企业收据，然后与借款企业人员一起到上家银行归还贷款（确保垫资不被企业挪用）
10、跟踪贷款发放进度，及时用贷款账户贷记凭证（与贷款金额相同）划回借款。
三、过桥贷款怎么操作
过桥贷款的办理流程：借款人递交贷款申请。贷款机构审批贷款申请。审批通过，签订合同。贷款机构委托另一家机构先行发放贷款。贷款机构发放贷款，另一家机构收回贷款。借款人按时归还贷款。
拓展资料：
过桥贷款(bridge loan)又称搭桥贷款，是指金融机构A拿到贷款项目之后，本身由于暂时缺乏资金没有能力运作，于是找金融机构B商量，让它帮忙发放资金，等A金融机构资金到位后，B则退出。
这笔贷款对于B来说，就是所谓的过桥贷款。在我们国家，扮演金融机构A角色的主要是国开行/进出口行/农发行等政策性银行，扮演金融机构B角色的主要是商业银行。
2021年6月，广州市地方金融监管局通知，要求小额贷款公司不得开展"过桥贷""赎楼贷"业务，存量尽快压降、结清，不得直接或变相发放住房按揭贷款。
过桥贷款的关键要素是要有合格的购买人(a qualified buyer)和署名合同。
一般来说，对新房发放抵押贷款的贷款人将提供过渡期融资，作为出售财产结算时应付的个人票据。
可是，如果对你拥有并要出售的财产没有购买人，大多数贷款人将会对该财产设置留置权(lien)，从而使过桥贷款成为一种第二抵押(second mortgage)。
需要注意的是，过桥贷款的贷款人和借款人应当关注贷款的利息成本、距离前端费用(up-front fees)以及出售房产所花费时间比预期长所带来的后果。
虽然过桥贷款属于短期融资，但是其利率较高，距离前端费用也较高(比期限仅为几周或几个月的贷款利率通常要高)。事实上，对于能获得预付款的贷款人来说，任何一笔担保贷款都是可以接受的。
所以如果个人持有股票、债券或保险单(insurance policy)，最好还是以它们作为抵押品来申请过桥贷款。
2021年6月，广州市地方金融监管局通知，要求小额贷款公司不得开展"过桥贷""赎楼贷"业务，存量尽快压降、结清，不得直接或变相发放住房按揭贷款。
四、财务上说的“过桥”是什么意思？
过桥一词，完整的应该为过桥贷款。
过桥贷款，早年遇见的比较少，这两年，随着经济形势的下行，在银行业遇到的过桥贷款现象越来越多。下面我们通过一个简单的案例来进行分析：
什么是过桥
举例：A企业2017年6月1日，在建行贷款了1000万元，期限一年，一年后2018年5月31日，该笔贷款到期。这时候A企业经营出了点问题（比如应收款没有及时回收），导致没有足够的资金归还给银行，怎么办？有三种处理方式：
1、建设银行强行收贷，直接让A破产倒闭，这样银行多了一笔不良贷款，A也完蛋，双方互伤，都是输家，这是银行与A都不愿意看到的局面，因此只要A还有希望，银行就不会这么做。
2、银行发行一笔新的贷款给A，让A用来偿还旧的这笔贷款，这种形式叫做借新还旧，借新还旧按照人行的规定，这笔业务的五级分类为关注类；对于银行来说，关注类的贷款要计提的拨备准备金比较高，影响银行可贷的资金量；对于A企业来说，关注类贷款会体现在征信报告里，如果A在其他银行有贷款，他行看到建行分类为关注，会认为A出现问题，进行收贷或者压贷或者也下调分类，这可能引起连锁反应，而且分类为关注，对于A以后要新增也困难，因此这个不是在迫不得已也不会使用。
3、过桥贷款，因为A企业是有正常经营能力的，可能只是应收账款没有都及时回收，导致没有足够的款项按时偿还银行贷款，但对于归还利息还是很轻松的，因此，A会去找一家有资金的企业比如B，让他打款1000万元，归还银行；然后银行重新续贷一笔1000万元的贷款给A企业，A再把这笔款项及使用天数的利息归还给B企业。这就叫过桥资金。过桥对于银行来说，贷款仍为正常类，对于A来说避免倒闭或者风险分类下调，对于B来说赚到一笔不菲的利息，三者互赢，故而，使用面远比前两者多。
过桥的风险
早期使用过桥续贷是有不少风险的：
一是银行反悔，收回贷款后，不再重新续贷，这样A与B就纠扯不清了，银行了然一身；
二是A企业本身快不行了，只是对外包装的还可以，因此银行续贷后，A企业直接把钱卷款跑路，这样对于银行和B企业都是损失了；
三是B企业是高利贷，甚至是套路贷，A企业本来还好好的，被这个套路贷给坑死了。
因此，现在在不良贷款较多的地方，很多地方政府都直接设立应急周转资金，如果企业资金出现临时周转困难，可以向政府应急办申请，由应急办、企业及银行签订三方协议，应急办把钱直接打入银行归还企业的欠款，银行必须承诺续贷，续贷资金直接归还应急办，且应急办的贷款利率很低，这样对于三方都有好处，银行减少不良，企业周转过来，地方金融稳定控制住。
也就是中介代偿再贷款。
比如，甲企业欠A银行贷款500万，即将到期但资金紧张，暂时归还不了。如果逾期，甲企业的企业征信将出现不良记录，今后再请其他银行贷款就很难。而A银行本身也同意甲企业再贷款一年，但银行规定必须是甲企业先还款再贷款出来，所以A银行不能先发放另外一笔贷款给甲企业来归还原贷款。如果如此，那就是借新还旧，表示甲企业没有充足的现金流，这将导致甲企业的信用评级降低，准予授信额度将大为低于500万元。同时，其贷款利率也将被大幅提高。
因此，90年代后期新世纪初，流行起甲企业通过第三方担保请B金融机构发放临时贷款，先予归还A银行贷款，办理A银行新贷款后归还B金融机构的临时借款，这个过程就是过桥。而B金融机构就在充当中介角色。
如今，金融业发达。办理过桥贷款的金融机构很多，不再限于银行信用社。很多金融公司贷款公司财务公司也做这个业务。
去年大热的电视剧《人民的名义》可以说就是“一笔过桥贷款引发的血案”，整个故事就是以一笔过桥贷款展开的。在剧中，达康书记的老婆欧阳菁是汉东省京州市城市银行副行长，她通知大风厂老板蔡成功，要求其归还京州商业银行的6000万贷款，但是承诺，大风厂归还贷款的6天后，京州商业银行就可以给企业进行续贷，再借6000万给大风厂，但是需要6天时间走个流程。蔡成功手头里一时当然拿不出6000万，无奈于是只好把大风厂的股权质押给山水集团的高小琴，并许以日息千分之四的超高利率借款6000万。
这6000万就是我们说的“过桥贷款”，为的是能够续上6天空档期，让银行能完成收贷——放贷的过程。然而，6天之后6000万没有下来，大风厂面临被高小琴吞并拆迁的命运，剧情由此展开。
其实京州商业银行这就是一种抽贷行为， 众所周知，银行是“晴天送伞，雨天收伞”，很多银行看到企业出现了一点经营困难，为了自己放出的贷款不坏账，往往会以各种理由要求企业归还甚至提前归还借款。就像剧中的欧阳菁，后来她自己解释是归还贷款后银行的风控发现大风厂已经到了倒闭边缘，所以没有给大风厂贷款，听上去好像合情合理，但毫无疑问这次抽贷成了压垮大风厂的最后一根稻草。但是银行很多时候为了自己的利益不受到损失，忽悠企业也是常有的事。剧中的人物冲突也就此展开，蔡成功认为欧阳菁是跟高小琴合谋骗取了大风厂的股份，而欧阳菁则坚称不给大风厂续贷是因为抽贷后银行的风控发现了大风厂的经营问题，上演了一幕“罗生门”。
过桥贷款的利率一般很高，目前市面上千一、千二一天是非常普遍的，千二一天什么概念，相当于年化72%的高利贷，就是说你借别人100万，一年的利息明年要还172万。而人民的名义中蔡成功跟山水集团借的过桥贷款利率高达千四，年化的话就是144%，一年的利息就远远超过本金了。很多时候企业自己的经营当然还不上这么高的利息，不停地借新还旧，最后成为旁氏债务，结果越滚越多，直到企业的再融资能力彻底枯竭，企业轰然倒塌。
过桥贷款很多时候就是饮鸩止渴，很多企业到了借过桥贷款的时候可以说往往已经是命悬一线了，现金流在崩溃的边缘。但是中小企业融资困难，没有太多的渠道，也给了很多放高利贷的人获利的空间。
五、过桥贷款具体需要哪些步骤？
1、初审：经办部门为业务部。
借款人向我公司提出借款申请，业务部根据借款人提供的材料对借款用途、用款周期及还款来源、路径等基本情况进行了解和初审，
符合借款要求的给予办理审批及放款手续。
2、核查：
业务部初审通过后，风险管理部队借款人进行核查。
（1）查验信用记录：个人客户的通过银行查借款人（已婚的包括配偶）信用记录是否不良，企业客户的通过中国企业网查询借款企业
是否正常经营，通过中国法院网查询借款人是否有诉讼；房屋抵押需实地落实抵押物情况并且询问中介房产价值。
（2）查验借款人贷款银行批贷情况（原件）或担保公司担保的落实情况（我公司认可中关村、首创担保公司）。
3、办公证：到公证处办理借款、委托、身份证公证。
4、内部审批：将借款人相关材料准备齐全后，报相关部门进行审批，各部门领导在《调查审批表》中签署审批意见。
5、签合同：法务部安排并见证借款人签订借款合同、居间服务协议、房屋买卖合同、购房款收据、未出租证明等相关材料。
6、用款申请：审核通过后填写《支出凭证》向公司财务部提出用款申请，确定过桥资金金额和时间及逾期罚息的费率。
过桥贷款（bridge loan）又称搭桥贷款，是指金融机构A拿到贷款项目之后，本身由于暂时缺乏资金没有能力运作，于是找金融机构B商量，让它帮忙发放资金，等A金融机构资金到位后，B则退出。这笔贷款对于B来说，就是所谓的过桥贷款。在我们国家，扮演金融机构A角色的主要是国开行/进出口行/农发行等政策性银行，扮演金融机构B角色的主要是商业银行。
