一、负债累累的开发商，为什么还要不断拿地建房？

地产开发商的盈利模式本质上来说就是 “借鸡生蛋”

开发房地产需要的大量的现金流，所以从银行贷款的那一刻起，企业就成为了“高负债”的企业。

负债经营，自从有了资本主义就是现代企业的日常。

在可以预期盈利的市场下，负债是一件好事，可以放大盈利规模，也称信用扩张。只要卖出产品或服务的利润率高于借款的利息，就能源源不断的挣钱。

地产公司的产品是开发的楼盘，土地是它的原材料，玩的是金融杠杆的 游戏 。

要生存下去，必须不断的买地、盖楼、卖楼。

先来看看开发商是如何玩这个 游戏 的。

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房地产项目的开发，要经历4个阶段：

（1）拿地: 取得生产的原材料-土地，开发商需要交给政府的土地出让金。

开发商买地，到取得土地证，一般周期是一个月。

从拿地到开盘卖房，正常项目乐观估计，周期一般是六个月,理论上是需要开发商的 自有资金 来投入的。这是项目第一阶段。

也就是说，六个月以后，就可以贷银行的钱，进行项目运转支出。

怎么解决这六个月周期的资金呢？

手里很多项目的规模性开发商，是这样解决的：

用已取得施工证的旧项目B向银行贷款，然后把新项目A刚取得的土地证抵押给B项目公司。银行向项目B放款，项目B把这个款倒给新项目A。

这样，新项目A在取的土地证的时候，就可以获得银行的贷款。

也就是，支付土地出让金所需要占用的自有资金，只需占用一个月，就会获得银行贷款。

项目多了就可以来回调动周转，也就是9个锅盖，10个锅的问题。

当然，项目资金流回正，开始盈利之后，就需要新的项目进来，就是更多的锅，和更多锅盖的问题。

还有一些比较小的苦逼开发商，没有多个兄弟项目，没有关联方，怎么办呢?

这时，就该轮到叫“ 信托” 的金融机构。

开发商拿到土地证之后，抵押给信托公司，就可以按土地价值的60%左右评估，获取信托公司提供的流动资金了。

信托公司为了规避风险，就一般会占有项目公司51%股份来控制这家公司。这就是常见的 “明股实债” 。

信托明为项目公司的股东，实际上是债权。信托的资金成本，一般是10-12%。

等到取得施工证，办理银行的开发贷的时候，再把信托的资金替换掉，由银行低成本资金替换信托高成本资金。

常规情况下，信托公司与开发商项目合作的周期，不超过一年。

由此看来，开发商只需要备好土地出让金，就可以玩空手道了。

其实，开发商还有更刺激的操作方法：在土地出让金筹措上，就动用极大的杠杆。

这时，叫“私募基金”的金融机构出场了，这类机构国家监管相对宽松。

比较激进的开发商在拿地时，就可以通过私募基金配资，开发商自有资金准备30%-40%，配资60%-70%。资金就可以备齐了。

开发商此时还没有拿到土地使用权，为了规避风险也是 “明股实债”，开发商把部分股权让渡给 私募基金。资金成本一般在16-18%。

为了避免杠杆过大，一般用了私募基金就不能再使用信托了。

所以，开发商要用私募的钱，来撑到取得施工证，撑到开发贷。

可以算一算，仅仅是撬动土地的资金杠杆是多少倍？

（2）取得四证（土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工证），可以开工盖房了。

等拿到施工证，临时拆借一笔过桥资金，还掉私募基金的钱，抵押在建工程，取得银行放“开发贷”。

正常情况下，根据银监会的规定，银行对房地产企业发放 “开发贷”的 放款条件：房地产企业需要具备 施工证， 资金成本在8%左右。

项目进入第二个阶段，

开发商在银行、信托、私募的融资成本，与开发公司的项目资质、负债、抵押物，都有关系。并不一定越大的地产企业，资金成本越低。

例举的只是市场融资成本的大致情况，帮助理解 游戏 的逻辑而已。

（3）取得预售资格，卖房。

开发商渡过了从拿地到取得施工证的这6个月之后，就容易多了。

项目开建，由施工方垫资。

高层一般出地面5层即可拿预售资格，不同城市有差别。

到这个阶段，就开始卖房收钱，资金开始回笼了。

首先收的到的是，没有任何成本，无须支付利息，只要“五证齐全”就可以直接向公众吸纳“预付款”了。

房地产开发项目的30%的资金来源于“预付款” ，属于制度红利。

假设，楼盘销售额是土地价格的2倍，以3：7土地配资来算（不算融资利息），项目就撬动了近7倍杠杆的资金。

（4）竣工验收，商品房交付。

市场景气，销售回款顺利，就可以偿还负债，剩余的就是利润了。

至此，政府—银行（金融机构）—开发商，形成了一个完美的闭环。

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开发商有两个赚钱秘诀：

（1）高周转

用较少自有资金撬动各类非银金融机构的资金和银行贷款，快速周转，提高资金使用效率，降低资金成本。

一笔资金的年利息是15%，周转快，一年用两次，每次利息就变成7.5%。比较好理解。

宇宙第一房企的高周转，已经到达了化境。

拿地当天，要求设计院就要出图。

2018年，碧桂园已将“高周转”标准由“456”（拿地之后4个月开盘，5个月资金回正，6个月资金再周转）提高到了“不可能完成”的“345”。

产品大规模的简单复制，同样的户型、景观，甚至同样的案名，只是换了个不同的地点。

开发商一天利息都是你三年工资，有谁会和你谈细细打磨产品，谈差异化？

（2）规模

需要足够的规模，高周转才有腾挪的空间，才能挣钱。

小规模开发商，赚单盘红利，需要地价足够低，才有利润空间，全身而退。

大规模开发商敢于高价拿地、承担高融资成本，如果仅仅计算一、两个项目，单盘利润很低，甚至不挣钱。

但是，大规模开发商通过大规模资本助力，依靠高速滚动资本，提高资金利用效率，有效降低单盘成本，靠项目数量赚得多盘复利，使总利润规模非常可观。

如果一个项目赚2亿，100个项目就有200亿利润。

也许还可以这么算，开发150个项目，50个项目亏损，100个项目赚钱，整体盈利水平还不错。但是，如果不把150个项目全部开发完，甚至根本不知道赚钱的是哪100个项目。

高周转、大规模的模式，最关键是要有150个项目啊，那还说啥，玩命拿地呀！

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逆水行舟，不进则退。开发商只有不停的拿地，扩大规模，才能有资格上牌桌玩这个金融 游戏 ， 游戏 不停就有得赚。

大家都在高价拿地，你不拿以为能躲过了雷？失去的是上牌桌的资格。

前些年拿地被套的“地王”如今都解套了，谁还敢冒踏空的风险？

拿了有可能亏，不拿肯定没的赚，也没有抵押物，更少了布局。

所以，土地就是“撬起整个地球的那个支点”，是开发商的命根子

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如果站在国家的角度来看，房地产是国民经济的支柱性行业。

房地产在中国居民财富配置中已经超过了 50%，这使得房地产发挥了强大的金融加速器作用。

在“居民——地产商——地方政府——金融机构链条”的高速运转下，房地产已成为中国信用扩张的主要载体。

房地产已经成为中国 经济内生动能 最集中的载体。

房地产业如果要活起来，就必须不断的去拿地！

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二、什么是土地开发中的一二级联动。

土地、房屋两级市场联动开发是土地开发中的一二级联动。

一级开发企业与政府达成协议，在拟出让土地挂牌出让时设定以低于成本“限价回购”的条款：当项目开发完成时，一级开发企业可优先以低于成本的价格回购其中一定量的住宅和商业物业以抵扣土地一级开发成本费用，以此提高拿地成本，阻止竞争者进入。

虚增一级开发成本：

土地一级开发结束后，一般由专门的土地评估机构对整理后的土地进行评估，但这个评估也要参考开发商提供的一级开发成本和利润。夸大一级开发成本除增加利润外，地价相应被抬高，造成地块乏人问津，于是一级开发商可以轻松摘牌。

一级开发商与政府达成协议，拟出让地块在公开出让时按照市场实现性和盈利水平较差的规划条件出让，使其他开发商不愿进入，一级开发商竞得该地块后政府相关部门可以协助调整规划指标，一级开发商相应补交地价。